أقدم لكم اليوم موضوعا هاما حول الجوانب المالية لعقد بيع العقار. من تسجيل وتحفيظ ومصاريف الموثق.
الجوانب المالية لعقد بيع العقار
كبداية نبدأ بتعريف عقد البيع كما ورد في الفصل 478 من .ق. ع.ل بأنه:
“عقد بمقتضاه ينقل احد المتعاقدين للأخر ملكية شيء أو حق في مقابل ثمن يلتزم هذا الأخير بدفعه”
وبالرغم من أن هذا النص ما هو إلا انعكاس لنص المادة 1582 من القانون المدني الفرنسي، إلا أن هذا التعريف جاء أكثر دقة من نظيره الفرنسي ففي الوقت الذي اعتبر فيه هذا الأخير عقد البيع بمثابة اتفاق يلتزم بمقتضاه احد المتعاقدين بتسليم شيء في مقابل التزام الطرف الأخر بدفع ما التزم به من الثمن, فان صياغة المشرع المغربي جاءت أكثر اتساعا لان البيع حسب هذه الصياغة لا يقتصر على نقل ملكية الأشياء فحسب وإنما يشمل نقل الحقوق المالية الأخرى سواء حقوق مادية أو معنوية. وبالتالي فان الخصائص المميزة لعقد البيع بأنه من العقود الملزمة للجانبين وناقل للملكية ومن العقود الرضائية .
أما العقار بحسب المشرع المغربي فقد عرفه بأنه إما عقار بالطبيعة, أو عقار بالتخصيص أو حسب المحل الذي ينسحب إليه.
ومن خلال موضوعنا هذا سوف نتطرق إلى عقد البيع المتعلق بالعقار، وسوف نقصي إحدى التزامات المتعاقدين وخاصة منها أداء الثمن, كالتزام يقع على عاتق المشتري والذي يدخل أيضا في الجوانب المالية لعقد بيع العقار, و بالتالي سوف لن نتطرق اليه, كذلك نقصي عملية السمسرة التي تعتبر إحدى الجوانب المهمة المطروحة في عقد البيع والتي تعتبر من الأعمال التجارية المنصوص عليها في مدونة التجارة, حسب المادة6،مع العلم أن أهم الإشكاليات المثارة تبقى في تحديد قيمة السمسرة التي جرى العرف على كونها %5 ويمكن تخفيضها إلى %2.5 من قيمة البيع و سوف لن نتطرق إليها باعتبارها تبقى بمثابة عقد بين السمسار والأطراف.*
الجوانب الجبائية لبيع عقار
واجبات التسجيل
يقصد بالتسجيل تقييد العقد لدى إدارة التسجيل مقابل ثمن محدد, وأول ما تجب الإشارة إليه هو كون مدونة التسجيل لم تضع مفهوم مخالفا للعقار الذي تطرقنا إليه في المقدمة, حيث تشمل الضريبة المفهوم المدني للعقار, أي العقار بأصنافه ويعتبر التسجيل من بين أول الرسوم التي يخضع لها عقد البيع, وعندما نقول عقد البيع فان ذلك يعني المحرر أو الوثيقة ويحيلنا على مقتضيات الفصل489 من ق.ع.ل. «إذا كان المبيع عقارا…….”, مما يقصي العقود الشفوية التي يمكن أن تحصل باعتبار عقد البيع عقد رضائيا إذ أنه بالنسبة لإدارة التسجيل لا بد من الكتابة, أي الإثبات وهذا العقد هو الوثيقة التي يتم التأشير عليها بما يفيد التسجيل, وذلك بذكر تاريخ اليوم الذي تم فيه ورقم سجل الإيداع وكذا المبلغ المستخلص برسم واجبات التسجيل .
واعتبر المشرع المغربي أن تاريخ أداء رسوم التسجيل هي 30 يوم ابتداءا من يوم توقيع طرفي العقد فيحتسب اجل البدء من تاريخ أخر توقيع سواء كان للبائع أو المشتري وإلا يتم توقيع غرامات على المتأخر عن التسجيل و تحدد الغرامة حسب قيمة العقار, وكلما زاد التأخر عن التسجيل زادت قيمة الغرامة.
أما رسوم التسجيل فإنها تحدد حسب طبيعة العقار و هكذا:
إذا كان المبيع عبارة عن شقة تدخل في إطار قانون الملكية المشتركة أو عبارة عن منزل, فإننا نتحدث عن رسم قيمته % 3 تحتسب من قيمة العقار.
إذا كان العقار عبارة عن أراض عارية فان قيمة الرسم هي% 6, نضيف كذلك المحلات التجارية التي تمارس نشاط تجاريا القيمة هنا% 6 أما إذا كانت فارغة فالقيمة 3%, و كلها تحتسب من قيمة العقار كما سبق.
نضيف أن هذه القيم هي حسب تعديلات قانون المالية لسنة 2008, ومما يلاحظ عدم تطرق هذا القانون للسكن الاجتماعي كما فعل القانون السالف, والذي كان يحدد قيمة الرسم في 1%, بالنسبة للسكن الاجتماعي,
مع الإشارة إلى وجود بعض الاستثناءات حيث أن العقار إذا كان عبارة عن ارض غير فلاحية وداخلة في المجال الحضري فانه يبقى من حق المشتري إقامة رهن عليها يتمثل في التزامه ببنائها داخل اجل 7 سنوات ويستفيد من خصم% 50 عن رسم ضريبته وهكذا يؤدي 3% بدل%6 , مع التزامه ببناء هده الأرض في المدة المحددة أي سبع سنوات, فإذا وفى الشخص بالتزامه حصل على شهادة رفع اليد تسلم من طرف إدارة التسجيل, وإلا فهو يكون ملزم بأداء% 50 الأولى التي لم يؤديها إضافة إلى الدعائر الأخرى المفروضة عليه من طرف إدارة التسجيل, وهذا الحق المخول للمشتري يدخل في إطار دعم الدولة للاستثمار حسب ميثاق الاستثمار الجديد, كذلك في بعض الحالات قد يكون عقد البيع مصحوبا بعقد قرض, فإذا كان عقد القرض منفردا يؤدى عنه رسم 200 درهم, أما إذا كان العقد مصحوبا بكفيل قانوني فالرسم هو 300 درهم. يشار في هذا الإطار إلى أن المشرع لم يميز بين العقار المحفظ والغير المحفظ فالرسوم المفروضة تبقى هي نفسها , كذلك نشير إلى حالات الإعفاء من أداء الرسوم ومن ذلك العقود العرفية التي تجاوز تاريخ ابرامها8 سنوات ومن بين بعض الإشكاليات التي أثارها فقهاء القانون هي صعوبة إثبات عقد البيع من جهة باعتباره عقد رضائيا, ولكن في اطار عقد بيع العقار نحن محكومون بمقتضيات الفصل489 من ق.ع.ل, وفي هدا الاطار فقد اعتبر الأستاذ الحسين الداودي أن المحرر الكتابي يعتبر من بين أهم وسائل الإثبات, وخاصة إذا كانت مبرمة من طرف الموثق أو العدول أو من طرف جهة رسمية أخرى, ذلك أن المشرع المغربي لم يشترط الرسمية خلافا إلى ما ذهبت إليه اغلب الأنظمة وهكذا فقد يكون العقد مبرما من طرف جهة عرفية كالمحرر العمومي أو الأطراف أنفسهم المهم هو شرط الكتابة وثبوت التاريخ حتى ينتج العقد أثره, إضافة إلى إمكانية التصديق عليه.
ونشير كذلك إلى أن إدارة التسجيل, ليس لها الحق في النظر في صحة العقود وتقدير سلامتها القانونية بحيث يكفي أن يكون ظاهر العقد سليما ولا يبعث عن الشك
الرسوم الضريبية.
إدارة الضرائب تشكل إدارة واحدة مع إدارة التسجيل, لدلك فان القانون المنظم لهما فيه بعض أوجه التشابه، ونشير إلى أننا سوف نتطرق إلي الضرائب المنظمة بمقتضى الظهير الشريف رقم180.147 أي الصادر في 30 ديسمبر 2008, من جهة أخرى فان الرسوم الضريبية تعتبر من بين أكثر الجوانب المالية تعقيدا,خاصة في مجال عقد بيع العقار, وذلك نظرا للمسطرة الطويلة والمعقدة المعروفة بها ، إضافة إلى وجود بعض الثغرات, وهكذا فانه عند إبرام عقد البيع وكما سبق يتوجب تسجيله داخل اجل 30 يوما ,بعد دلك ينبغي أداء ضريبة الأرباح العقارية, ومدة الأداء محددة في 30 يوما, نشيرانه حسب تعديل قانون المالية لسنة 2008, فانه غير مدة الأداء من 60 إلى 30 يوما، وأيضا فان عدم الأداء في الوقت المحدد تنجم عنه الدعائر, التي تبتدئ ب%30 فتمتد لتشمل زيادات قدرها 0.5% عن كل شهر تحتسب أيضا انطلاقا من المبلغ الواجب أدائه.وفي هذه المرحلة* تقوم إدارة الضرائب بمراجعة ثمن البيع, اقتناعا منها بتفشي ظاهرة الثمن الأسود ,أي المبلغ الحقيقي الذي لم يتم التصريح به, و قليلة جدا هي البيوعات التي تمر دون أن يتم مراجعة ثمنها.
وتجب الإشارة إلى أن أداء الضريبة هي من الالتزامات الملقاة على عاتق البائع لأنه ملزم بتسليم المبيع مطهرا, من كل ديون أو الضرائب،ومجددا المشرع لم يميز ما بين العقارات المحفظة والغير المحفظة.
بعد أداء ضريبة الأرباح وأداء ثمن المراجعة في حالة وجودها, فانه حسب مقتضيات الفرع الرابع من الباب الثالث من القانون المنظم للضريبة, تقوم إدارة الضرائب المحلية أو الجهوية الممثلة لدى المكتب المتخصص في محل وجود العقار المبيع, وهكذا إذا كان المبيع منزلا أو شقة،يتم استخراج ضريبة النظافة والضريبة الحضرية وكذا ضريبة الدخل, إذا كان العقار مكتري حسب القسم الثاني من القانون المنظم وأيضا الضريبة على القيمة المضافة, إذا كانت هناك أرض تم بنائها أو إضافات على العقار ,هناك الضريبة المهنية في حالة إذا كان بالعقار المقصود نشاط معين.
أما إذا كان العقار عبارة عن ارض عارية هنا, تطرح الضريبة على الأراضي الغير المبنية،كذلك إذا كان البائع منعشا عقاريا ،يرد اسمه في السجل المخصص لذلك فهو لا يخضع لكل هذه الإجراءات بل يتم الحصول على إعفاءه من ضريبة النظافة من طرف الإدارة الجهوية للضرائب, لكن المشرع وان قام بإعفائه من ضريبة النظافة والأرباح في بعض الحالات فانه ملزم بأداء ضرائب أخرى.
المهم انه بعد التأكد أن الشخص قد قام بأداء جميع واجباته يتم تحويل الملف إلى القباضة التابع لها محل وجود العقارو يتم تسليم الشخص الإبراء الضريبي المتعلق بالعقار المبيع.
دون أن ننسى انه يتم إعفاءه من ضريبة الأرباح العقارية في بعض الحالات وذلك بتقديم ما يثبت إقامة البائع بالعقار المبيع لمدة 8 سنوات علي الاقل, إضافة لكونه في وضعية قانونية سليمة بخصوص إدارة الضرائب وكذا مصلحة الماء والكهرباء.
نشير إلى هذه العمليات تاخذ وقتا طويلا إضافة إلى صعوبة الإثبات في بعض الحالات فنجد الشخص قد قام بتفويت عقاره المكتري ،دون أن يكون قد صرح بضريبة الدخل خلال سنوات الكراء،ويدعى أمام إدارة الضرائب انه كان* يقطن بالمنزل خاصة إن لم يكن يؤدي الضريبة الحضرية , باعتبار ان مبلغ ضريبة النظافة بالنسبة للعقار المكتري تكون مرتفعة عن العقار المقطون من طرف اصحابه,
كذلك تطلب منه الإدارة الضرائب الإدلاء بالشواهد الإدارية لاتباث الإقامة و كثيرة هي التلاعبات في هدا المجال ومؤخرا أصبح يرفض الإدلاء بالشهادة الإدارية *بل تطلب الإدارة شهادة السكني ولكن الأمران كلاهما سيان.
إضافة إلى أن الوسيلة الإدارية الوحيدة لمعرفة وضعية العقار هل هو مكترى أولا تبقى مفتشي إدارة الضرائب الذين يقومون بحملات تمشيطية لمعرفة الوضعية القانونية للعقار،يبقى مفتش الضريبة هو وضميره في هذه المسألة.
هنا نود الإشارة كذلك إلى أن مسألة الحصول على الإبراء الضريبي تثير بعض المشاكل.
فإذا كان العقد عرفيا فان تفويت الثمن المبيع للبائع يبقى حسب إرادة الأطراف أما إذا تعلق الأمر بشقة في ملكية مشتركة أو عقد موثق لدى موثق عصري فانه يكون للأطراف الاختيار بين تمرير ثمن البيع *للبائع مباشرة أو عبر محاسبة الموثق, وهذه الطريقة الأخيرة هي الأسلم باعتبار أن الموثق لا يسلم البائع الثمن إلا بعد استيفاء العقد لكل مراحله.
*ولكن يبقى من حق البائع مطالبة الموثق بالثمن،ولكن في حدود %70 وحتى حصوله على الإبراء الضريبي،حيث يبقى مبلغ% 30 ضمانة للمشتري في حالة كان العقار محملا بديون ضريبية أو غيرها.
كذلك لا ننسى أن الموثق وباعتبار حصوله على ثمن البيع،يدر عليه أرباحا عن طريق الفوائد البنكية ،فان المشرع تدخل كذلك وأشار إلى أنه في حالة مواجهة العقد لصعوبات استمرت أكثر من 3 أشهر فان الموثق ملزم بان يودع ثمن العقد لدى صندوق الإيداع والتدبير على أساس أن يتم استخلاص هذا الثمن عند نهاية الصعوبات.
وبعد التطرق للجوانب المالية المتعلقة بالضرائب والتسجيل ننتقل إلى جوانب المتعلقة بالمحافظة العقارية عند كون العقار محفظا وكذلك الجانب المتعلق بإتعاب الموثقين والعدول ودلك *في المبحث الثاني.
رسوم المحافظة العقارية
عندما نصل إلى هذا الجانب أي المحافظة العقارية فإننا هنا نقوم بإقصاء العقار الغير المحفظ ونحتفظ بالعقار المحفظ فقط ويطبق هنا ظهير 19 رجب 1333 في 2 يونيو 1915 المطبق على العقارات بعد أن تم تسجيله ،سواء أكان رسميا أو عرفيا ورسوم المحافظة العقارية تختلف عن رسوم التسجيل ،فهي تحدد في 1% من قيمة العقار بالإضافة إلى 75 درهم كرسم قار.
إضافة إلى أن كل طلب لشهادة الملكية تدفع عن قيمة 75 درهما, الأمر هنا لا يثير أي إشكال ،لكن الأمور تختلف بعض الشيء إذا كان الأمر يتعلق بعقد بيع مصحوب بعقد قرض،لفائدة مؤسسة عمومية أو خاصة كالابناك وهي الأكثر شيوعا هنا وفي حالة وجود عقد القرض هذا،فان القانون لا يكتفي باحتساب 1% من قيمة الثمن ولكن يشمل أيضا قيمة القرض وهكذا يتم إتباع مجموعة من القواعد المحددة.
تؤدى الرسوم ويتم تسجيل العقد بالرسم العقاري ، نشير أن اجل احتساب الدعائر هو بمرور 18 شهرا دون تسجيل العقد بالسجل العقاري ،والدعيرة هي 1% بمعنى تضم القيمة الواجب أدائها 2% ,* 1 أصلية و1 دعيرة.
بالنسبة لعقد القرض المصاحب لعقد البيع،والذي يمكن أن يكون منفصلا عن العقد يسجل لوحده إما عرفيا أو موثقا ،أو يمكن أن يكون مدمجا في العقد فيسمى العقد الثلاثي الأطراف ,المهم أن هذا العقد يسجل بالرسم العقاري على أساس رهن لفائدة الطرف المقرض وتتمثل أساسا في شرط عدم التفويت.عند انتهاء مدة الرهن يجب الإدلاء بعقد رفع اليد لدى المحافظة العقارية من اجل رفع الرهن وتطهير العقار،تؤدى عنها قيمة رمزية هي 150 درهما.
نشير إلى عقد رفع اليد يجب أن يكون موثقا من طرف الموثق،وهناك نوع أخر من رفع اليد،وهو المتعلق بالرهن لفائدة الدولة والذي تحدثنا عنه في مرحلة التسجيل،حيث يقيد كذلك بالمحافظة العقارية،ويشطب عليه بعد الإدلاء بعقد رفع اليد المسلم من طرف إدارة التسجيل والضرائب دون أن ننسي ان العقار يمكن ان يكون *مثقلا بالرهنين معا يعني رهن الدولة وكذلك رهن البنك،والدولة تأخذ الرتبة الأولى في الرهن ويأتي البنك ليزاحمها،ولا يقبل هو الأخر بغير الرتبة الأولى،فتضطر الدولة للتنازل عن رتبتها.
مصاريف الموثقين والعدول.
تعتبر مصاريف الموثقين والعدول هي الواجبات, الواجب أدائها من طرف الأطراف لقاء الخدمات التي يقومون بها وذلك في حالة كان العقد موثقا إذ أن جهة أو مؤسسة التوثيق في المغرب تنقسم إلى مؤسستين الموثق العدلي والتوثيق العصري.
نبدأ بالتوثيق العدلي الذي يعتبر إرثا إسلاميا ،فتحدد واجبات العدول في العقار بنسبة 1.5% من قيمة العقار ،حسب المرسوم رقم2.82.415 صادر في 4رجب 1403 (18 ابريل 1983) بشأن تعين العدول ومراقبة خطة العدالة وحفظ الشهادات وتحريرها وتحديد الأجور.
الأمر هنا لا يثير أي إشكال لكن الإشكالات تطرح بالنسبة للموثقين،فبالرغم من هذه المؤسسة الضخمة التي أصبحت تعرف تزايدا مضطردا ،فان رسوم الموثق غير محددة بنص قانوني وإنما جرى العرف على اعتبارها 1% من قيمة البيع.وهي الحد الأقصى ،ولا يمكن تجاوز هذه القيمة،لذلك يتضح لنا انه كلما كانت قيمة العقار مرتفعة إلا وكانت قيمة الأتعاب مرتفعة كذلك.
ولكن يجب ألا ننسى الإشارة إلى أن الموثق لا يكتفي بالأتعاب فقط،فيجب الإشارة إلى أن قيمة البيع أو ثمن البيع غالبا ما يمر عبر محاسبة الموثق ويوضع برصيده البنكي،وتزداد الفوائد عليه،إضافة إلى القيمة المرتفعة التي قد يحددها الموثق كمصاريف التنقل وأيضا ثمن التنبر الذي يتحمله،فيبقى المجال واسعا لتلاعبات الموثقين.
-بالنسبة لأتعاب الموثقين والعدول فقد جرت العادة على أن يتم أدائها من طرف المشتري لكن ذلك لا يمنع من وجود اتفاق بين المتعاقدين ينص على خلاف ذلك،لكن العرف جرى بان يؤدى من طرف المشتري أما البائع فيكتفي بأداء قيمة الرهون المثقل بها عقاره،من اجل الحصول على رفع اليد وتسجيله بالمحافظة العقارية ليتسنى تسجيل عقد البيع،وهذا عندما يكون العقار محفظا فقط.
-مع الإشارة أن الموثق يكون مكلفا فقط عندما يكون العقار محفظا أو في طور التحفيظ أما العدول فهو يكون مكلفا سواء كان العقار محفظا أم لا.
